GreedLife - 샘플 리포트

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사건 개요

사건번호 수원지방법원 2024타경XXXXX

소재지 경기도 OO시 OO로 OOO, 1층 O호
(OO동, GreedLife 샘플상가)

물건 종별 근린생활시설 (상가)

감정가 524,000,000원

최저매각가 179,732,000원 (34.3%)

위험등급 🟡 B등급 — 보통

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권리분석

말소기준권리

2021.06.21 근저당권 설정 — 360,000,000원

접수일	권리종류	권리자	금액	소멸/인수
2021.06.21	근저당권	OO은행	360,000,000원	소멸
2023.08.15	가압류	OO건설(주)	45,000,000원	소멸
2024.01.10	임의경매	OO은행	—	소멸

근저당권 소멸

접수일2021.06.21

권리자OO은행

금액360,000,000원

가압류 소멸

접수일2023.08.15

권리자OO건설(주)

금액45,000,000원

임의경매 소멸

접수일2024.01.10

권리자OO은행

금액—

check_circle 권리관계 안전

모든 권리가 말소기준권리 이후 설정되어 낙찰 시 전부 소멸됩니다. 인수 부담 없음.

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임차인 분석

✅

공실 — 임차인 없음

기존 임차인 OO건설(주)은 이미 퇴거 완료. 대항력 없음, 명도 용이.

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4

건축물 정보

용도

근린생활시설

구조

RC조

전용면적

43.29㎡(13.1평)

대지권

22.19㎡

층수

1층 / 5층 건물

사용승인일

2021년 (5년 미만)

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시세분석

OO시 OO동 인근 상가 실거래 사례 (2024년, 가상)

소재지	면적	거래가격	거래일
OO동 상가 A	38.2㎡	180,000,000원	2024.03
OO동 상가 B	45.1㎡	220,000,000원	2024.06
OO동 상가 C	41.5㎡	205,000,000원	2024.08
OO동 상가 D	50.3㎡	260,000,000원	2024.11

AI 산출 적정가 범위 195,000,000원 ~ 210,000,000원

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인근 낙찰사례

사건번호	소재지	감정가	낙찰가	낙찰가율
2023타경XXXX	OO동 상가 1층	480,000,000원	198,000,000원	41.3%
2023타경YYYY	OO동 상가 2층	350,000,000원	125,000,000원	35.7%
2024타경ZZZZ	OO동 상가 1층	410,000,000원	185,000,000원	45.1%

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수익률 분석 (LTV 3단계)

입찰가 200,000,000원 / 월 임대료 800,000원 기준

LTV	자기자본	연 임대수익	대출이자	순 ROI
0% (무대출)	200,000,000원	9,600,000원	0원	4.8%
70%	60,000,000원	9,600,000원	5,600,000원	6.7%
80%	40,000,000원	9,600,000원	6,400,000원	8.0%

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8

세금 · 비용 요약

입찰가 200,000,000원 기준 예상 비용

취득세 (4.6%) 9,200,000원

법무사 비용 (추정) ⚠️ 약 1,000,000원

명도비 (공실이므로 불필요) 0원

수리비 (추정) ⚠️ 약 3,000,000원

총 예상 부대비용 약 13,200,000원

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9

종합판단

AI 추천 입찰가

195,000,000원 ~ 210,000,000원

🟡 조건부 추천

✅

권리관계 안전

모든 권리 소멸, 인수 부담 없음

✅

임차인 리스크 없음

공실 상태, 명도 절차 불필요

⚠️

공실 리스크

현재 공실 상태이므로 임차인 확보 필요. OO지구 상가 공실률 감안 필요

💡

투자 의견

최저가 대비 적정 입찰가가 확보되어 있고, 1층 상가로 임대 가능성 있음. 공실 리스크를 감안하되, 권리 안전성과 신축 상태를 고려하면 조건부 추천

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위치 지도

map

네이버 클라우드 Maps

경기도 OO시 OO로 OOO (OO동, GreedLife 샘플상가)

location_on 경기도 OO시 OO로 OOO, 1층 O호 (OO동, GreedLife 샘플상가)

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배후세대 분석

반경 500m

5,000+세대

주요 단지

OO지구 대규모
아파트 단지

인구 유형

30~40대 가구 중심
신도시 입주민

OO신도시 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역으로 배후 수요는 충분하나, 상가 공급 또한 많아 공실 리스크를 함께 고려해야 합니다.

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개발계획

train

동탄인덕원선 서천역 예정

2027~2028년 개통 추정 · 역세권 효과 기대

⚠️ 개통 시기 미확정

apartment

OO신도시 2단계 개발 진행 중

추가 아파트 및 기반시설 확충 예정

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건물상태 평가

check_circle 신축 건물

2021년 사용승인 — 5년 미만 신축으로 건물 감가 최소

info 상태 양호 (추정)

⚠️ 현장 확인 필요 — 내부 상태는 임장 후 판단 권장

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수익률 시뮬레이션 (15가지)

입찰가 200,000,000원 / 월 임대료 800,000원 / 금리 4.0% 기준

LTV	개인		법인		매매사업자
	자기자본	순ROI	자기자본	순ROI	자기자본	순ROI
0%	209.2M	4.6%	213.2M	4.5%	203.2M	4.7%
60%	89.2M	4.5%	93.2M	4.3%	83.2M	4.8%
70%	69.2M	5.8%	73.2M	5.5%	63.2M	6.3%
80%	49.2M	6.5%	53.2M	6.0%	43.2M	7.4%
90%	29.2M	6.8%	33.2M	6.1%	23.2M	8.7%

* 개인: 취득세 4.6% / 법인: 취득세 4.6%+추가 0.4% / 매매사업자: 부가세 환급 적용. 금리 4.0% 기준

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상권분석

OO지구 항아리상권 특성

상권 유형 신도시 근린상권 (항아리형)

주요 수요층 아파트 입주민 (30~40대)

추정 공실률 ⚠️ 15~20% (추정)

일 유동인구 ⚠️ 약 8,000~12,000명 (추정)

주변 업종 분포

35%

음식점

20%

학원/교육

15%

의료/약국

15%

편의/소매

15%

기타

분석 의견: 신도시 항아리상권 특성상 배후세대 수요에 의존. 음식점·학원 비중이 높아 유사 업종 경쟁이 예상되며, 차별화된 업종 선정이 핵심.

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물건 사진

photo_camera

건물 외관 (로드뷰)

storefront

1층 상가 입구

open_in_new 네이버 지도에서 로드뷰 확인하기 — 실제 리포트에서 제공

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SWOT 분석 + 100점 체크리스트

S 강점

· 1층 상가 — 가시성/접근성 우수
· 2021년 신축 — 건물 감가 최소
· 권리관계 단순 — 인수 리스크 없음
· 공실 — 명도 불필요, 즉시 활용

W 약점

· 현재 공실 — 임차인 확보 불확실
· 전용 43㎡ — 소형 면적 제한
· OO지구 상가 과잉 공급 우려

O 기회

· 동탄인덕원선 서천역 개통 예정
· OO신도시 2단계 추가 입주 예정
· 최저가 34% — 저가 매수 기회

T 위협

· 고금리 지속 시 상가 투자 매력 감소
· 신도시 상가 공실률 상승 추세
· 전철 개통 지연 가능성

투자 적격 100점 체크리스트

74 / 100점

✅ 권리관계 안전성

10 / 10

✅ 임차인/명도 리스크

10 / 10

✅ 건물 상태/연식

9 / 10

✅ 입지/층수 (1층)

8 / 10

✅ 매입가 적정성

8 / 10

⚠️ 배후세대 충분성

7 / 10

⚠️ 수익률 (ROI)

6 / 10

⚠️ 상권 활성도

6 / 10

⚠️ 개발 호재

5 / 10

⚠️ 공실 리스크

5 / 10

종합 평가

74점 — 투자 적격

권리 안전하고 신축 1층이나, 공실 리스크와 상권 성숙도를 감안하여 보수적 입찰 권장

경매 분석 샘플 리포트

사건 개요

권리분석

임차인 분석

건축물 정보

시세분석

인근 낙찰사례

수익률 분석 (LTV 3단계)

세금 · 비용 요약

종합판단

위치 지도

배후세대 분석

개발계획

건물상태 평가

수익률 시뮬레이션 (15가지)

상권분석

물건 사진

SWOT 분석 + 100점 체크리스트

투자 적격 100점 체크리스트

경매 분석
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